2018年，中国房地产市场在政策调控下，踏上了务实发展的“新的周期”，众多地产企业也争相转型，谋求自我创意的“新的赛道”。在此过程中，扩展多元业务、提高经营业绩，沦为了很多企业注目的重点。

转型、突破、进阶——这是老牌房企合生创展集团有限公司（00754.HK，下称“合生创展”）2018年的茁壮关键词。转型创办于1992年，合生创展早在行业集体“去地产化”之前，之后开始积极探索多元产业转型之路，目前已建构起住宅研发、商业管理、物业管理和产业投资等四大板块并驱走发展的全产业链模式。明确来看，合生创展在住宅研发板块搭起了“高端物业、高档住宅、精品大盘、都市湾区”四大住宅等产品线，符合业主大大升级的居住于市场需求；商业管理板块以投资报酬为核心，享有70多个商业地产项目，管理近10个大型城市综合体，运营面积多达360万平米；物业管理板块共计管理137个项目，管理运营面积多达5000万平方米；产业投资板块向房地产上下游行业伸延，包括基础设施集团、设计研究院、金融投资、养老地产、文教地产及科技产业园等，在全国构成点、线、面的发展模式，打造出了全景式企业生态圈。

在合生创展2018年营收包含中，集团的物业管理、酒店营收、物业投资三方面都有有所不同程度的快速增长。年报表明，2018年，合生创展物业管理收益超过11.36亿港元，同比快速增长21.37%；酒店营运收益由2017年的4.08亿港元减至2018年4.32亿港元，物业投资收益22.91亿港元，较2017年的13.54亿港元增幅超过69.2%。近日，标普全球评级将合生创展的长年主体信用评级由B-下调至B，并认为“该公司的投资物业规模和租金收益将有助提高其经营业绩和现金流的稳定性。

我们也预期随着坐落于一二线城市的高质量土储加快放货去化，该公司的合约销售额将构建快速增长。”布局多元产业的同时，合生创展也在贯彻“优质生活，极致反映”宗旨，持续提高旗下物业管理服务，希望扩展高端生活方式品牌MAH?，沦为高端生活服务商和供应商，从而提高资产运营价值。“做到高端物业的企业很多，如果单从高端产品本身硬件条件来看，足以建构产品护城河，而确实需要构成竞争力的是高端物业产品的软性实力。

”合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞回应，集团要求引进高端品牌MAH?落地，是为了打造出全方位服务体系、探寻并引导全新的高端生活方式。在此愿景下，合生创展将2019年订为品牌升级年，创立品牌活动期望客户与消费者，在择址标准、产品规划、精工全装修及空间设计等方面作好产品运营，在园林美学、不会所及生活设施上构建优质设施运营，在安防、管家服务、智慧社区等方面提高物业服务，大大谋求新的创意。突破合生创展多元战略的效益也反映在了集团的经营业绩上。2018年起，合生创展坚决“房住不炒”的发展理念，在住宅板块减缓了提高型及刚刚需型住宅产品的去货，促成合约销售额获得了一定提高。

截至2018年末，合生创展合约销售额超过149.75亿元，同比快速增长62.3%；截至 2019 年 5 月 31 日起至 5 个月，合生创展合约销售金额大约为 83.50 亿元，较 2018年同期大约 41.05 亿元下降103.4%。值得一提的是，合生创展的“三项利润”互为较行业平均水平都具备优势。2018年，集团毛利润超过65.28亿港元，同比快速增长28.38%；净利润从58.11亿港元下降至58.22亿港元；核心利润升到23.03亿港元，增幅约15.32%。对于合生创展的盈利能力，闫家瑞指出反映在三个方面：一是非常丰富的优质土地储备，且土地成本较低；二是内部运营管控、费用掌控、财务及融资水平都在合理的区间内超过优化；三是营销能力与策画水平的大大提高，让项目超过更大销售溢价。

正如闫家瑞所言，合生创展的跨周期战略布局、逆周期低成本拿地，为后市的销售夺得了更好主动权。截至2018年12月31日，集团享有土地储备2,922万平方米，主要产于在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中坐落于北上广的土地储备占到半数以上。

同时，合生创展的销售成本由2017年的87.38亿港元降到2018年的67.66亿港元，上升23%；销售成本占到销售额百分比由2017年的63%降到2018年的51%，上升12个百分点。在财务管理上，合生创展的负债率也正处于行业较低水平。

据中国房地产报辨别统计资料，2018年TOP30上市房企负债总额9.8万亿元，平均值资产负债率为79.67%，资产负债率蹬80%红线的房企占到比约为57%，70%-80%之间占比为39%。而根据合生创展年报，集团2018年资产负债率为58.70%，期内现金及短期银行存款约79.4亿港元，银行及财务机构借贷总额为454.63亿港元，比起2017年均有所上升。

综合来看，集团现金流正处于行业安全线之上。在营销能力上，合生创展主打中高端产品，且项目布局主要集中于一二线重点城市，同时集团持续提高旗下物业管理水平，还包括引进高端品牌MAH?落地、打造出优质高端的人居生活方式系统，从而前进项目溢价水平的提升。进阶自1992年创立至今，合生创展的茁壮之路早已走到27个年头，也经历过多个平缓的地产周期。

仍然以来，合生创展都坚决务实经营模式，即使在企业盲目扩展、市场极为颓废的时期，也一直按照自己的战略节奏急剧前进。正因如此，贯彻稳扎稳打、细致运作的合生创展，也在2018年行业挫败的环境下构建了“逆势上升”。“合生创展仍然都不是高速周转型的企业。

在众多房企欢迎低周转模式的时期，我们仍然以来都维持着自己的节奏和步伐。”闫家瑞回应，我们将之后坚决务实的财务状况和慎重的扩展速度，将多元高质的发展模式持续下去。同时，闫家瑞也认为，每家企业自由选择的发展道路都不过于一样，无论采行低周转策略，还是精细化战略，都没所谓的是非之分。

对于合生创展来说，在资金实力、土地储备等方面都不具备优势,集团在战略自由选择上，把财务安全性、利润指标看得较为轻，会因为执着低周转造成资产负债率过低，造成融资渠道有限。集团更加侧重的是在一定规模容许的范围内，尽量地去执着更高的利润。一方面，如何把土地价值最大化，这是合生创展必须考虑到的问题之一。

在这种土地价值最大化的指导思想下，集团才不会之后考虑到一个项目采行低周转模式还是利润居多模式。但不可否认的是，某些城市的某些核心土地资源是不能拷贝的，如果周转过来，未来有可能再行会以某种程度的价格出售下来。

另一方面，合生创展也不会将核心项目价值最大化作为目标，从而为客户获取好的产品和服务。因此，除了打造出优质产品，集团也不会带给适当的优质服务，为用户获取美好生活解决方案，这也是引进MAH?等高端品牌的原因之一。同时，集团不会基于合生汇项目的顺利运营经验，将新的商业管理模式输入，更进一步提高核心项目价值。“无论企业如何自由选择，最显然的还是注目‘人’的本身。

只有紧紧围绕‘人’的市场需求，才能生产出有充足创意的产品和服务，符合消费者更加高层次的执着，这是打造出企业核心竞争力的关键。”闫家瑞补足道。

随着地产行业转入厚积薄发的时代，稳扎稳打、以人为本的合生创展，正在步入“新的周期”下属于自己的“新的赛道”。

本文来源：1xbet-www.zhitiaoshiye.com